Aunque todos los propietarios tienen la obligación, con carácter general, de contribuir al sostenimiento de los gastos inherentes a los espacios y servicios comunes, el contexto de aguda crisis económica que ha vivido el país en los últimos tiempos también tiene su reflejo en las comunidades de propietarios. A nadie le resulta precisamente extraño que alguno de sus vecinos no pague o se retrase en el abono de la cuota o de algún servicio comunitario, con el consiguiente perjuicio para el adecuado funcionamiento y los ingresos de la finca, así como la cordial convivencia entre los propietarios.
Por tal motivo, resulta muy aconsejable que los responsables de administrar la comunidad lleven un seguimiento continuo del cobro de los recibos con el objetivo de identificar lo antes posible los impagos y tomar las medidas oportunas contra el vecino deudor.
Detectado el impago, y antes de poner en marcha cualquiera de los mecanismos de reclamación contenciosa, es siempre aconsejable intentar un arreglo amistoso entre la comunidad y el vecino deudor, siendo lo habitual requerirle personalmente y tratar de llegar a un acuerdo voluntario de pago. Sin embargo, esto no siempre es posible, bien sea porque una precaria situación económica se lo impide o, sencillamente, porque nos encontremos con una absoluta falta de voluntad de pago por parte del titular del inmueble, que solo busca ganar tiempo “dando largas”.
Llegados a este punto, en el que las peticiones de pago no son atendidas y además es muy probable que se sigan acumulando recibos sin abonar, es práctica habitual en aquellas comunidades que cuentan con los servicios de un administrador de fincas, endurecer los términos de la reclamación procediendo al envío de una carta certificada o burofax con la advertencia de que si no hace efectivo el pago pendiente, la comunidad de propietarios procederá a realizar las actuaciones oportunas para la reclamación judicial de las cantidades que adeuda.
En caso de que tampoco este otro apercibimiento más formal resulte efectivo, no quedará más remedio que proceder a la reclamación judicial de lo adeudado. Sin embargo, hay que realizar una serie de pasos obligatorios y previos antes de acudir al juzgado.
En primer lugar la Comunidad deberá aprobar en Junta de Propietarios la liquidación de la deuda, señalando y concretando el importe adeudado y acordando expresamente acudir a los tribunales para su reclamación. Evidentemente la propuesta de adoptar acciones judiciales contra el vecino moroso deberá figurar en la convocatoria como uno de los puntos del orden del día, incluyendo al moroso en el listado de recibos pendientes que se adjunte con la misma.
Acreditado por la Junta que ese propietario tiene deudas pendientes con la comunidad, y aunque ya constará por escrito en el acta de la reunión, es necesario otro paso previo a la demanda judicial: comunicar al deudor un escrito, que debe emitir el Secretario de la comunidad con el visto bueno del Presidente, mediante el que se le certifica el acuerdo adoptado por la Junta y se le otorga un nuevo plazo para el abono de la deuda. La comunicación debe hacerse de manera fehaciente, por lo que es habitual proceder al envío de un burofax con acuse recibo y certificación de texto, y debe practicarse:
- En primer lugar en el domicilio que el propietario del inmueble haya indicado para recibir las comunicaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios (pensemos que puede no residir allí).
- Si allí no fuera posible, se entregará en el mismo inmueble propiedad del deudor.
- Y, en último extremo, se efectuará la notificación mediante la colocación de la liquidación en el tablón de anuncios de la comunidad, con expresión de la fecha y los motivos por los que se procede de esta forma. Expuesta allí durante tres días naturales surte los mismos efectos legales que la notificación entregada en mano, si bien deberá hacerse costar tal circunstancia mediante la oportuna certificación.
Procedimiento judicial.
Si el vecino deudor ignora, una vez más nuestros requerimientos, tendremos vía libre para interponer una reclamación judicial exigiendo el abono del principal, los intereses, las costas e incluso el importe de los burofax enviados.
Con carácter general en estos supuestos de mora en los recibos de las comunidades de propietarios suele acudirse al denominado procedimiento Monitorio, que tiene unas características especiales de prontitud y agilidad en estos casos de deudas en el ámbito de las comunidades de propietarios.
El procedimiento judicial comienza al presentar el llamado “escrito de petición de procedimiento monitorio”, que debe cumplir una serie de requisitos en lo que respecta a su contenido, pues además de consignar exactamente la cantidad que se reclama, que, en todo caso, debe ser una deuda dineraria, vencida y exigible, y señalar también con la máxima precisión la identidad y localización de las partes, deberá ir acompañado de esa documentación previa a la que con anterioridad hacíamos referencia:
- El acuerdo de la Junta aprobando el importe de la deuda impagada y acordando su reclamación.
- El documento justificativo de haber notificado al deudor el certificado de deuda, confeccionado por quien actúe como Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente.
- La acreditación documental de la condición de Presidente o Secretario de la Comunidad, con autorización para formular la reclamación (Libro de Actas).
- En su caso, justificante de los gastos ocasionados por los previos requerimiento de pago.
- Y, por supuesto, acreditar la titularidad del inmueble.
Es importante señalar que para su presentación la ley otorga un plazo máximo de tres meses desde la fecha del acuerdo de la junta de propietarios en la que se convino hacer dicha reclamación al vecino moroso.
Ha de interponerse en el Juzgado de Primera Instancia del lugar en donde se halle la finca o en el del domicilio o residencia del deudor, a elección de la comunidad de propietarios, correspondiendo su presentación al presidente o el administrador de dicha comunidad.
Fase de requerimiento.
Presentada la solicitud y admitida por el juzgado, directamente y sin necesidad de la celebración de una vista con la presencia de las partes, desde éste se requerirá al deudor para que, en el plazo máximo de 20 días, salde la deuda o bien se oponga a su pago, mediante la interposición de un escrito de oposición manifestando las razones por las que no debe total o parcialmente la cantidad que le reclaman.
A efectos de formular este requerimiento, si el deudor no es localizado en el domicilio que ha comunicado para las notificaciones comunitarias ni en la vivienda o local origen de la deuda, la notificación se efectuará mediante la publicación de edictos.
Una vez hecho el requerimiento judicial de pago, las opciones son varias:
a) Que el deudor abone la deuda, en cuyo caso finaliza el procedimiento. En el momento en que el deudor acredite el pago, se le hará un justificante y se archivarán las actuaciones.
b) Que el deudor no pague ni formule escrito de oposición dando a conocer sus razones para no pagar: en este supuesto se dictará dictara decreto dando por terminado el procedimiento, siendo éste un título judicial que ya nos permite instar la ejecución contra la masa patrimonial del moroso por la cantidad reclamada más los intereses.
c) Que el deudor se oponga por escrito al pago, en tal caso estaríamos avocados a acudir a un procedimiento judicial, el declarativo correspondiente a la cuantía que se reclama. Dicho procedimiento, tras la celebración de una vista, concluirá con una sentencia, que de ser condenatoria, determinará el pago del principal más las costas, y en su caso, los intereses generados, y que dejará abiertas las puertas para, en caso de incumplimiento, instar la ejecución sobre el patrimonio del deudor hasta la completa satisfacción de lo adeudado. La ejecución se verá además facilitada si al formular oposición el deudor, la comunidad aprovecha para solicitar el embargo preventivo de bienes. Además en caso de que el moroso decida apelar, deberá satisfacer la deuda o consignarla, es decir, depositar el importe en una cuenta del juzgado.
En este punto, conviene señalar que la Ley de Propiedad Horizontal determina que el propio inmueble se encuentra afecto al pago de la deuda, siendo el crédito de la comunidad un crédito preferente frente a otros, por lo que aunque no es lo habitual, si se han dado situaciones extremas en las que los vecinos morosos han perdido su vivienda por no pagar las deudas con la comunidad.
J. Rodrigo Pintueles (Abogado)
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