Con el término desahucio exprés se hace referencia a una serie de reformas legislativasoperadas en los últimos años con las que se ha pretendido agilizar los trámites judiciales para llevar a cabo el desalojo de inmuebles. Estas medidas, aunque sean de aplicación general, fueron especialmente pensadas para lograr expulsar a los inquilinos que han dejado de pagar la renta a la mayor brevedad posible, buscando así incentivar el alquiler de inmuebles mediante el ofrecimiento de mayores garantías a los propietarios.

 

Por tanto, en el marco de una relación arrendaticia, podemos definir el desahucio como un procedimiento judicial cuya finalidad consiste en desalojar al inquilino de la vivienda propiedad del arrendador ya sea porque ha dejado de pagar la renta y/o los suministros (agua, luz, gas, etc.) pactados en el contrato de arrendamiento, porque permanece en el inmueble aunque el plazo del contrato haya finalizado o porque ocupa la vivienda sin ningún título legítimo para ello.

 

Pero además de permitir recuperar la posesión del inmueble de su propiedad, el procedimiento de desahucio permite al arrendador que haya sufrido impago reclamar en el mismo acto el abono de las rentas y/o cantidades asimiladas adeudadas e instar la resolución del contrato por incumplimiento del mismo, siendo éste el supuesto más común y el que tomaremos como referencia en lo que resta de exposición.

 

El único requisito previo que exige la ley para instar un procedimiento de desahucio es solamente la existencia de un mes de impago, no es necesario esperar más tiempo, por lo que tampoco tiene sentido permitir que la deuda se acumule y crezca en exceso. Además, no es obligatorio notificar al inquilino con anterioridad a la interposición de la demanda la existencia de la deuda o la intención de instar el desahucio judicial.

 

Sin embargo, presentada la demanda sin haber practicado ese requerimiento previo, el inquilino moroso tiene la posibilidad de enervar la acción, siempre y cuando no se haya producido otra enervación anterior a lo largo de la vida de ese contrato de arrendamiento. Con éste término se hace referencia a la opción que se otorga al arrendatario de paralizar el desahucio permaneciendo en la vivienda o local si en un plazo de diez días desde la comunicación de la demanda abona las rentas debidas hasta ese momento. También deberá pagar los gastos procesales por haber provocado esta situación, llevando acompañado el ejercicio de la enervación la condena en costas al arrendatario.

 

Por este motivo, es aconsejable requerir fehacientemente (burofax, telegrama, etc.) al inquilino con carácter previo a la vía judicial otorgándole un mes para regularizar su situación, pues ello impide que opere la mencionada posibilidad legal de enervar la acción paralizando el desahucio.

 

Además, no hay que descartar que el requerimiento previo pueda propiciar una solución amistosa al problema, abriendo paso a una negociación extrajudicial que culmine con un acuerdo para la cancelación de la deuda, como podría ser la firma de un documento de reconocimiento de deuda por parte del inquilino con un compromiso de pago fraccionado hasta la cancelación total de la deuda, avalado por una garantía de carácter personal o patrimonial, o también el compromiso de condonar la deuda generada a cambio del abandono inmediato del inmueble.

Así, sino ha resultado posible alcanzar una solución negociada entre las partes o el inquilino no cumple con lo acordado, el arrendador se verá obligado a acudir a la vía judicial. Lo que en ningún caso debe hacer el propietario, fracasada cualquier posibilidad de acuerdo, es tomar medidas como cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que podría verse involucrado en una denuncia por coacciones que, en el peor de los casos, se saldaría con una condena penal.

 

Interpuesta la demanda de desahucio en el Juzgado correspondiente (el del lugar donde radique la finca) y admitida ésta a trámite, el juzgado a través de su Secretario dictará un Decreto requiriendo al inquilino demandado para que el plazo de diez días hábiles adopte una de estas tres posturas: o enerve la acción, o pague lo adeudado y abandone el inmueble, o formule oposición alegando las razones por las que a su entender no debe la cantidad reclamada. En este mismo documento, en aras de agilizar la tramitación procesal aunque ambos actos pudieran no tener lugar, se fija ya la fecha para la celebración de la vista (“juicio”)y la fecha para el lanzamiento (día en que se persona la Comisión Judicial junto con el Procurador para desalojar la vivienda y poner el inmueble en posesión del arrendador).

 

En este punto, conviene hacer mención a uno de los mayores aciertos de las reformas del llamado “desahucio exprés”: evitar que el inquilino puede demorar el procedimiento negándose a recibir las citaciones del juzgado. Para ello, si resulta infructuoso el intento de notificar en el domicilio, se procede a la notificación por edictos, estos es: se publican las comunicaciones en el tablón de anuncios del Juzgado y se tiene al demandado por enterado, sin necesidad de acudir a la averiguación domiciliaria.

 

Así las cosas, lo más habitual es la inactividad del demandado en ese plazo de diez días, es decir: que ni pague, ni abandone el inmueble, ni comparezca para oponerse representado por abogado y procurador. Ello provocará que el Secretario de por terminado el juicio de desahucio, procediendo a dictar un nuevo Decreto en el que se le condenará a abandonar la vivienda/local y pagar las rentas y demás cantidades asimiladas que se vayan devengando hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado, así como las costas procesales, teniendo lugar el lanzamiento en la fecha fijada con anterioridad en el momento de admisión de la demanda.

 

También es común, aunque en menor medida, que el demandado no se oponga ni atienda el requerimiento en lo que respecta al pago pero si proceda a abandonar voluntariamente el inmueble. En este caso igualmente se dará por terminado el procedimiento mediante Decreto del Secretario, aunque también es posible que el propietario demandante, previendo la existencia de desperfectos y daños, solicite el mantenimiento de la diligencia de lanzamiento para que los funcionarios del juzgado levanten acta sobre el estado en que se encuentra la finca.

 

Por el contrario, si el inquilino formula oposición debe hacerlo representado por abogado y procurador, procediéndose a la celebración de la vista (“juicio”) en la fecha que ha fijado el decreto de admisión.

 

El procedimiento de desahucio es un procedimiento sumario (“exprés”), ello supone que los motivos de oposición están muy limitados, de tal forma que el demandado solo podrá defenderse acreditando que pagó antes de la interposición de la demanda o que el impago se produjo por causas imputables al arrendador o la existencia de pluspetición, es decir, que se le reclama una cantidad mayor de la realmente adeudada. Por tanto no cabe sustentar la oposición basándose por ejemplo en problemas de conservación del inmueble (existencia de humedades, electrodomésticos averiados, etc.) ni alegar compensación de créditos, etc. entendiéndose en estos casos que estamos ante una “cuestión compleja” que debe resolverse en otro juicio aparte.

 

Por todo lo anterior, en más de un 98% de los casos, los juicios de desahucio los ganan los propietarios, finalizando con una sentencia condenatoria del inquilino que le obliga a desalojar el inmueble y pagar las cantidades debidas y las que se adeuden hasta el efectivo abandono del mismo, además de las costas del procedimiento.

 

Finalizado el procedimiento con la condena del inquilino, ya sea por Decreto del Secretario o por Sentencia del Juez si se ha celebrado vista, se producirá el lanzamiento en la fecha ya fijada con la admisión de la demanda (antes era necesario instar un nuevo procedimiento de ejecución). Por el contrario, en cuanto a la prestación económica establecida como debida, en caso de que no se abone voluntariamente, que será lo más habitual, deberá instarse el correspondiente procedimiento de ejecución dineraria encaminado al embargo de bienes del condenado.

 

Los expertos coinciden en señalar que la nueva regulación del desahucio implementada a través de las sucesivas reformas legales de 2009, 2011 y 2013 ha configurado un procedimiento de desahucio teóricamente muy ágil y eficaz, pero la realidad es que la carencia de medios materiales y humanos unido al elevado volumen de trabajo de nuestros Juzgados sigue siendo el mejor aliado para que los inquilinos profesionales de la morosidad perseveren en sus odiosos abusos.

 

Que el procedimiento sea rápido o se eternice dependerá por tanto del nivel de saturación del Juzgado al que le corresponda despachar la demanda. Desalojar a un inquilino moroso en un plazo razonable de un mes o mes y medio es la excepción, siendo posible solo en casos muy aislados por tratarse de juzgados no colapsados. Lo habitual es que trascurra un mínimo de cuatro meses desde que se interpone la demanda de desahucio hasta que se produce el desalojo y, en el caso de las grandes poblaciones, se sigue tardando hasta una media de seis o siete meses en poder recuperar la vivienda alquilada. Juzguen ustedes mismos: desahucio exprés, ¿realidad o ficción?

Rodrigo Pintueles

Abogado

PRIETO TELENTI abogados