La participación de los bajos comerciales en los gastos de la comunidad.
A través de este artículo intentaremos aportar un poquito de luz sobre una pregunta, habitual y controvertida en el ámbito de las Comunidades de Propietarios: ¿no utilizar un servicio comunitario exime de pagar los gastos que genera?
El punto de partida, como no podía ser de otra forma, lo encontramos en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Concretamente en el artículo 9, que en su apartado 1e) establece como obligación de cada propietario «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización», matizándose a continuación en el apartado segundo que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Es precisamente esa mención «a lo especialmente establecido» recogida en el mencionado artículo 9.1 e) LPH lo que permite excepcionar la regla general y que algunos pisos o locales puedan ser exonerados de contribuir a determinados gastos comunes si dicho privilegio aparece recogido en el Título Constitutivo o, en su caso, en los Estatutos comunitarios o si así se ha decidido por la Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad. Interpretación que ha sido refrendada por nuestro Tribunal Supremo al entender que prevalece el principio de autonomía contractual.
Así, por ejemplo, es relativamente habitual que en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios se establezca en favor de los bajos comerciales, amparándose en que los mismo tienen acceso directo desde la calle y, por tanto, no hacen uso de ciertos elementos comunes, una exoneración genérica de contribuir a los “gastos de portal, escalera y ascensor”, sin más aclaraciones ni matices, lo que supondrá que éstos no tendrán porqué soportar en sus cuotas comunitarias los costes generados en dichos elementos comunes, ya se trate de gastos ordinarios como limpieza, consumo eléctrico, reparaciones, etc. ni tampoco los gastos extraordinarios como, por ejemplo, una reforma integral del portal o la sustitución del ascensor por uno nuevo.
Ahora bien, la exoneración debe interpretarse en un sentido literal y restrictivo, por tanto y, siguiendo con el ejemplo, si los estatutos solo contemplan la mencionada exclusión, los bajos si estarán obligados a contribuir conforme a su cuota de participación con los demás gastos comunitarios, como podrían ser los generados por el seguro del edificio, la administración, el cambio del cuadro de contadores, el arreglo de la fachada, el pintado de los patios de luces, reparaciones en el tejado, la sustitución de las bajantes, etc.
Finalmente señalar que aunque mencionásemos anteriormente que rige el principio de autonomía de pacto, la cláusula exonerativa podría ser abusiva y por tanto nula. Imaginemos, por ejemplo, un caso extremo y claro: que el promotor se reserve la propiedad de los locales comerciales de un edificio y en el Título Constitutivo o los Estatutos que el mismo otorga, libere a sus bajos de pagar cuota alguna.
Pues bien, establece la Ley de Propiedad Horizontal en su Disposición Final que son nulas todas las cláusulas contrarias o incompatibles con la Ley y, evidentemente, que un propietario disfrute de los elementos comunes sin pagar cuota alguna es contrario a lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la citada LPH y al sentido general y finalidad del régimen de propiedad horizontal.
Sin embargo, para que se declare la nulidad de una cláusula exonerativa será necesario que los restantes propietarios perjudicados lo demanden a través del correspondiente proceso judicial, pues solo los Tribunales están capacitados para declarar dicha nulidad y la correspondiente modificación del Título o los Estatutos, y en tanto no se declare judicialmente su nulidad, lo allí dispuesto es válido y produce plenos efectos.
J. Rodrigo Pintueles
Abogado
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